三季报亮眼 开发商欲重演“捂房惜售”
国庆长假之前，房地产市场调控再度加码。9月29日，多部委联手颁布“新五条”；10月7日，上海楼市调控细则“沪12条”赶在国庆假期的最后一天落地。被称为“史上最严厉”的新一轮房地产调控风暴接连袭来，开发商、投资客、买房者，几股楼市重要的参与势力不约而同地以同一种姿态应对新*——观望。
虽然今年楼市经历着一轮又一轮的调控，但不少房企也不断创造着销售业绩新高。有业内分析人士表示，再次加码的调控*策给楼市释放了强烈的“降温”信号，包括提高首付比例、限购、差别化信贷*策都将进一步抑制投资性购房。但由于不少房企资金比较充裕，应对调控更有底气，房价下调的空间有限。
开发商：
靓丽三季报出炉 欲再次捂房惜售
8、9月份市场回暖让万科、龙湖地产、SOHO中国、富力地产、世茂房地产、上海复地等上市房企在“929新*”前收获颇丰。万科10日晚发布公告显示，9月销售额达142.1亿，再创历史新高，同比增160.1%；龙湖地产9月份实现合同销售金额36.9亿元，环比增长42%，1—9月已完成全年目标76%；世茂房地产9月销售额达35.19亿，环比增30.3%；富力地产9月销售36.3亿，环比增19%；首创置业9月签约14亿，环比增32%。此外，万科、SOHO中国、上海复地、龙湖地产等企业前三季度的销售额均超过了2009年全年。
对于后市，万科董秘谭华杰表示，新的调控*策出台后，预计未来一段时期，成交速度放缓难以避免。SOHO中国董事局主席潘石屹也表示，从上半年上市公司财务指标来看，负债率普遍偏高，平均比2009年高出20%。新一轮调控*策出台，尤其按揭*策对市场的影响立竿见影；“房产税”犹如悬在头上随时会落下的一把利剑，因此他认为，下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。
尽管开发商对后市不敢过于乐观，但业内人士认为，由于不少房企资金比较充裕，房价下调的空间有限。
“我们不着急卖，手上土地不多，滚动开发的资金回笼需求并不迫切。再说内环内项目就这么几个，慢慢卖压力也不大。”一家港资开发企业内部人士向表示。这家开发企业目前在上海有两个在售新盘，均位于内环内。其中，长宁项目趁着8、9月份的楼市回暖已回笼了不少资金，而新一批房源由于售价高于3万元/平方米而迟迟未拿到预售许可证；另外一个位于闸北内环内的项目虽早已达到预售标准，也因为售价预计将高于4万元/平方米而迟迟未被获准上市。
该人士向透露，公司并没有调低项目售价的意图。“新*表示对于高价楼盘要重点进行增值税的清查，开发商们也在观望。像星河湾，外环外楼盘都卖出了内环内的价格，我们也在观察*策将怎么执行，再制订应对措施。”该人士表示。
这位港资开发企业内部人士的言论代表了目前不少开发商的心态，在市场买气旺盛之时能顺利出货当然最好，一旦遭遇颓势也并不着急，守着项目慢慢卖，毕竟好地段的项目就那么几个。“遇到*策先观望，坚决不当出头鸟”成为这些开发商们的普遍心声。
除了上述开发商由于拿不到预售许可证而被迫延迟推盘之外，还有大量开发商主动推迟上市日期。搜房数据监控中心统计数据显示，愈来愈严厉的*策打压使众多开发商延迟开盘计划，在房产税尚未出台、后续*策执行力尚不明朗的情况下，更多开发商也选择保守的短期观望。业内人士期待的2010年“金九银十”推盘高峰或将推迟至11、12月，年底或将迎来楼市开盘量的井喷。
投资客：
欲长期持有物业 新*下不进不退
投资客作为房地产市场上一股特殊的力量，向来不容小觑。以温州投资客为代表，这部分买家对*策极为敏感，市场渐热之时，投资客便开始蠢蠢欲动；一旦遇到*策调控，投资客立刻销声匿迹。投资客的动向，甚至已成为测评楼市冷暖的“温度计”。
几年前，“炒房团”似乎可以跟“温州人”画上等号。而近两年，福建投资客逐渐成为房产投资市场的主力*。上海中原松江新城分行经理王博向透露，9月份，该区域二手房成交较为活跃，投资客频频出手。据分行的客户类型调查看，9月份投资客占到总客户的20%—30%，其中福建投资客占到总投资客的30%左右。
“但是10月7日上海细则出台后，投资客瞬间消失。”王博告诉。例如10月4日该分行业务员接待了一个来自福建的投资客，她看中了该区域一套别墅；10月5日这名投资客带着自己的妹妹再来看房，她妹妹也看中了该小区的别墅，决定也购买一套与姐姐比邻而居，于是姐妹俩商量10月10日来签订合同。然而当业务员在10号联系她们时，姐妹俩都表示最近楼市新*出台，想看看未来的市场反应再做决定。
新江湾城是上海一个知名豪宅楼盘，福建投资客一买就是十几套；虹口创智坊，一个福建人家族也是一买一二十套…… “福建人以做钢材生意的居多，跟温州人一样，一个人做生意成功了，会带动起整个家族。买房子也喜欢扎堆买，常常一个家族的资金聚拢在一起，投资某一个楼盘。”身为福建人的中国房地产信息系统分析师薛建雄告诉。2005年房地产热之前，全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，这些年福建民间资本聚集起来的能量逐渐释放到房地产投资市场，自然不容小觑。
身为上海福建商会副会长单位的汉宇地产董事总经理施宏叡告诉，福建投资客与温州投资客不同，他们的特点是喜欢长期持有物业，而不像温州投资客，喜欢快进快出。“福建投资客一般都是生意上赚了钱，用来购买房产，若不是生意遇到问题急需资金周转，是不会轻易卖房的。不像温州投资客，很多依赖银行贷款或民间集资投资房产，一旦市场遇到调控，割肉急抛的情况比较多。”施宏叡说。
在新一轮调控*策出台的风暴眼上，对*策极为敏感的投资客们也迅速做出反应。施宏叡告诉，就他接触到的投资客来看，目前大多已停止入货，但也不急于出货，而是陷入观望。经过多年市场起伏的历练，目前市场上的投资客大多资金实力雄厚、心态稳定，因此一遇到调控就降价急抛的情况也越来越少见了。
购房者：
置业成本提高 购买意愿明显降低
“楼市调控，让我们这些首次置业者买房越来越难了！”参加工作已快2年的杨宇对叹道。2008年杨宇研究生毕业后进入上海一家知名报社从事行业，收入在同学中已算不错。今年已经26岁的她与男友打算购买婚房在上海安家，并已在各大中介淘房近半年。家里的支援加上杨宇这近两年的积蓄，总共大概30万元，按照首付两成计算，大概可以买一套总价150万元的房子。
杨宇告诉，今年4月份调控*策出台让她极为兴奋，等着房价松动后出手买房。“没想到房价越调越高，8、9月份我是眼见着市场步步回暖。”杨宇说，从8月份开始，她看中的每一套房子都至少有2、3个买家抢，只要稍一犹豫房子就没了。
到了9月底，新一轮调控*策出台，让杨宇既喜又悲。喜的是，调控*策加码，让杨宇这种盼着房价下调的购房者又看到了希望；悲的是，作为调控*策的其中一项，信贷*策再度收紧，要求首付比例一律不得低于三成，让杨宇这样的首次置业者购房门槛更高了。
凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜告诉，此次新*出台前购买90平方米以下普通住宅的首次置业者，如属于优质客户范畴仍可以按照首付两成来操作，而如今无论普通或非普通住宅，首次购房也必须首付三成。“这对于不少积蓄有限的首次置业者来说，安家成本无疑更高。”赵炜表示。
汉宇地产旗下门店甚至出现了因暂缓买房而推迟婚期的案例。张先生与女友原本已看好顾村板块的“公园壹品”一套80多平米的两房作为今年年底结婚的婚房，并打算国庆后就签订买卖合同。但国庆前后出台的一系列*策使他们取消了购房计划，甚至因此连婚期都推迟了。市场观望情绪之严重可见一斑。
而越是资金有限的首次置业者，对房价下调的期望越是高，希望能用有限的首付买到更好的房子。汉宇地产市场部对旗下门店的调查显示，买方普遍存在观望情绪，不论是外围的新兴板块还是发展成熟板块，准购买者全部放慢了脚步。虽然各门店带看量没有减少，但购买意愿已明显降低。